个人房地产投资的6种形式
1. 商品房投资：购买现房或期房，然后进行出租，一般而言收益率在7%左右。
2. 小户型投资：最近，小户型在大城市里非常流行,收益率也较高。运作模式是购进小户型后进行出租,由于小户型本身价
格不高，而租金和商品房差不了太多，所以收益率在10%左右。
3. 二手房投资： 二手房投资是近年来房产投资的热点，重要运作方式是或租或卖，收益率在8%左右。
4. 商铺投资： 商铺投资也是最近几年来的热点，尤其是上海，好的商铺投资回报率相当之高，有的甚至能达到15%，但风
险也很大，主要运作方式也是或租或卖。
5. 拍卖房或尾房： 这两种房子常常属于价值被低估的房产，看准购进后收益率将相当高，有的能达到15%左右。
6. 车库或车位投资： 车库或车位投资属于最近才流行起来的，也是房地产投资的衍生品。运作模式是先购进再进行转让，
收益率在10%左右，不过，这也需要很好的眼光。
个人房地产投资的4种模式
1.以租养房：
即买进一套新房后，将其出租或将原先旧房租出，用租金来还银行月供，这属于长线投资，也是现在投资的主要方式之
一，收益率比较稳定，与商品房差不多，在7%左右。
2.买卖房产：
以低价购进商品房、二手房、商铺等资产，然后以高价抛出。一般来说，做得好的收益率将非常之高，在上海房市，有
些房产转手后收益率高达20%以上。
3.炒卖“楼花”：
此属于短线投机行为，以低价买进楼花然后高价卖出，在上海就有这样的人存在，他们的成本往往只有几千元，收益有
时却可达到几万元，收益率高达百分之几百，但这种纯属投机方式，实不足取，而且风险很大。
4.杠杆操作：
这种运作方式有点类似股市中的资本运作，主要依靠现行的房贷政策。即自己一下子吃进10套房产，但只付首付款，其
余由银行贷款解决，这样成本相对减少了许多。购进后可将其中的5～7套进行出租，用租金来支付月供，多到的钱便是赢利
。或者将之再度转让。这种杠杆操作往往收益率相当之高，做得好的甚至可以达到20%以上。但它对操作者资金、判断力要求
非常之高,而且风险很大。一旦房市下跌，他的损失也会加倍。
当把房产作为投资方式，其最大功能是增值而不是其他，如果这一目标不能实现，无疑投资是失败的。
在中国股市持续低迷的时候，中国房地产却火爆起来。有人评说，股市跌一分，房市涨一分，在京、沪、穗等中心城市，
房产投资被视为稳妥、高回报的投资工具。
以上海为例，如果20世纪90年代中期就进行房产投资，资金翻上几番都有可能，即使现在投资一两套小户型拿来出租,收
益率达到15%也不算难事。
房产投资最终不外乎收房租或买进卖出赚取差价。对于许多手头宽裕、有理财需要的职业经理人而言,房产投资是实现个
人财产增值的一个重要手段。 房产投资是一种花费大的投资行为，在投资之前，必须进行成本测算。
房产是一种不动产，所以投资于房产中的资金流动性和变现性较差。由于房产投资周期较长，占有资金较多,因此投资于
房产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。
房地产业是涉及有关专业知识最多的行业。一不小心，便有可能踩中地雷而“牺牲”。因而,千万不可只看到诱人的蛋糕，
一时冲动，误踩“地雷”。
撑控宏观政策变化的不确定性
房地产市场历来容易受到各种市场政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动.政策的不确定性也给房地产投资带来极
大变数。 最近出台的政策细则对房产投资造成很大影响，个人投资房产的成本已经大大上升了,“对购买第二套以上(含第二
套)住房的，应适当提高首付款比例”。
这个政策对于那些同时购买几套住房的“炒房客”来说，成本已大大增加，风险也大为增加。
假设一个精明的房产投资者手里有100万元想投资，按照原来首付20%的原则，他可以买到10套50万元的房子,其他的钱由银
行贷款解决,赚取的是10套房子的利润。在利润上升的同时,他的投资风险也被巧妙分散到10套房子那里,这样“鸡蛋被放在不
同的篮子里”，投资成功的可能性显然大大增强。 现在而言，他可能只买到8套的房子,收益降低,杠杆效应减少,投资风险会
相应增加。
上海交大管理学院屠梅曾教授提醒房产投资者，要考虑利率上升风险，“目前中国的利率已经到了一个非常低的点,不排
除有可能上调利率，一旦调升至2~3个点，都会对投资成本有较大影响”。
策略：积极关注政策面的变化，适当收缩战线，集中资金于3~5套有较大潜力的房产，这样虽说收益减少，但风险已经能
有效降低。
防范城市规划带来的风险
一个城市的整体规划对房产投资有直接影响，尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下，稍有不便有可能踩到地雷。
王先生通过房产中介看中一处二手房，价格适中，地段很好，觉得很有升值潜力，既可居住又可投资。房产中介说户主出国
急需用钱想赶快转让，王某以32万元买下了，3个月后，就有拆迁公司上门说此房属城市改造拆迁范围，要在2个月之后拆掉。
王某大吃一惊，最终只拿到25万元拆迁款，自己白白损失7万元血汗钱。
策略：注意媒体上有关城市建设方面的信息，登陆当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。
另一方面，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，这个雷区很有可能变成金矿.李先生打听到城北将兴建地铁，
善动脑子的他看出了里面的机会，连忙到地铁附近处花24万买下了一套商品房,等3个月后地铁城开始动工时,他卖下的房子每
平方米已涨了200元，李先生一算，已有1.6万元入袋，短短3个月投资收益率已达7%。
警惕地产商的圈套
在投资房产时，了解房产商的资质很重要。
不法房产商还会在合同里玩花样，最常见的是将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故意空出一些条款不填,利用
购房者不熟悉法律的弱势，使房产投资人吃亏上当，
策略：购买房产时尽量找那些诚实守信，有良好品牌形象的房产商。 对于购买过程中的陷阱,房产投资者不妨借借外脑。
在购买过程多咨询些房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别出合同和交易过程中的地雷，避免中了地
产商的圈套。
提升判断经验
由于房地产涉及到众多行业的专业知识，投资房产时必须要有对楼盘的准确判断，要有长期投资眼光。看不准楼盘，需多
方请教，不可一时冲动。
李先生一直在寻找较稳定的投资渠道，听说购买写字楼出租收益可观，恰好此时，市区西部有一写字楼出售,只要支付50%
的首付款，可以贷款25万元，贷款期限10年。李先生没有经过进一步的论证就缴齐了首付款，办理了按揭月供2745元，购买了
位于15层面积93平方米的写字间。
装修后挂牌出租，至今空置2个多月没有租出，而银行贷款连本带息已经付了5490多元.李先生原本的赢利计划遭到沉重打
击，这给他上了一课：投资房产并非天上掉陷饼，它是存在巨大风险的。
策略：投资房产一般来说资金较大，投资者最好请专业人士参与，经过细致的市场调查和投资回报分析后再做决定。房产
投资不可人云亦云，盲目投资受伤害的只有自己。
关注公共环境变化
好的房地产也需要有良好的物业和外在环境的配合才有投资价值 。房产价值与其所处的公共环境好坏是联系在一起的.公
共环境由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风险。
在政府部门工作的陈先生买了一套房子，打算以租养房。哪知买下不久，房子前面的一条小路翻修成大路，来往车辆一下
子多了起来，外来人口增多，原本安静的环境变得嘈杂起来，而且治安也随之恶化，原来的租房人推说环境太差退租了。
无奈之下，陈先生只得把租金从以前的2000元降到了1200元，这样才把房子租了出去。除去银行按揭款，陈先生的投资已
没有多少回报。 对策：不论置业或投资，买房人必须注意公共环境风险，把眼光从样板间、售楼处或者工地上放远一些,仔细
地考虑一下周边公共环境，把各方面的情况了解全面些，并结合城市发展规划进行前瞻性的考量，以便尽可能地规避公共环境
风险。置业或投资者切不可图一时房价便宜而置物业、人文环境于不顾。
准确评估远期支付能力
银行对于个人房贷采取了越来越开放和优惠的购房按揭方案，不少房产置业投资者也打起了“以小博大”、“以房养房”
等主意。
天有不测风云，如果还贷额占收入或资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，则房子有被银行收
走的风险。工作两年的小李看中了一家商铺打算投资。他得知同类店面的租金每月能达到2800元，如果这样算的话，除去每月
的银行按揭贷款，3年就能收回投资。
没有积蓄的他利用银行贷款买下了这间商铺，首付款也是问朋友借的。没过一个月，商铺前面的马路由于修地铁而开始施
工，客流量大幅降低，店面租金也随之暴跌。据说这个工程将持续一年以上时间。
小李不但无法按期归还银行贷款，更无法归还朋友的借款，弄不好店铺还有可能被银行收走。万般无奈之下，小李只能“
割肉”出局，将店铺转让他人。这一来一去，小李损失了2万多元。
之所以失败，在于他对未来估计过分乐观，没有考虑到相应的风险，而自己没有积蓄，抗风险能力极差。一旦遇到突发情
况，便会遭受巨大损失。
策略：买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，并留有资金余地，从而使自已的买房和房贷
按揭额决策建立在有能力的偿付基础上，以便可以从容还贷，规避房贷风险。如果踩中“地雷”，及时止损是非常必要的。
